Узнайте все нюансы выгодного рефинансирования ипотеки и 10 лучших предложений банков. Как перекредитоваться и остаться в плюсе?

Фото 1Ипотека — серьёзное решение, принимаемое на долгий срок.

Но жизнь может внести свои коррективы: внезапная потеря работы, проблемы в семье или что-то ещё — и вот уже трудно внести очередную сумму.

Один из вариантов решения проблемы — рефинансирование — получение кредита на более выгодных условиях с целью погашения первоначального займа.

Программа

Фото 2Программа помощи ипотечным заёмщикам была принята в 2015 году. На конец 2017 года воспользоваться ею смогли уже более 20 000 заёмщиков.

При этом средняя выгода составила не менее 200 000 рублей. С середины 2017 года были внесены поправки, которые защищают интересы обладателей ипотеки в валюте.

Это было вызвано падением курса рубля.

Плюсы

Программа рефинансирования ипотеки обладает рядом преимуществ:

  • снижение суммы регулярного платежа;
  • снижение переплаты по займу;
  • вывод жилья из-под залога;
  • смена валюты по ссуде;
  • более удобные условия обслуживания кредита.

Кто может воспользоваться

Как таковых ограничений для заёмщиков нет. С просьбой перекредитовать ипотеку может обратиться любой. Однако некоторые ограничения могут быть указаны в действующем ипотечном договоре, например, невозможность погасить кредит досрочно.

Также важно, чтобы у заёмщика не было задолженностей в иных кредитных организациях. Сам объект недвижимости должен удовлетворять требованиям банка, в который подаётся запрос на перекредитование.

Сколько раз можно делать

Обращаться с заявкой о рефинансировании ипотечного кредита банка можно неограниченное число раз. Это право заёмщика, предусмотренное законодательством. Но при этом надо отдавать себе отчёт, что с плохой кредитной историей или с просрочками по текущему займу сложно быть уверенным в положительном решении даже один раз.

Также повторное рефинансирование каждый раз влечёт дополнительные расходы, поскольку нужно будет полностью заново собирать необходимый пакет документов, в том числе и оценку недвижимости, которая является недешёвой услугой. Поэтому предварительно надо просчитать все плюсы и минусы такого решения, в том числе и финансовые.

В каком банке лучше

Лучшие предложения

Фото 3По состоянию на конец 2017 года самое выгодное предложение рефинансирования ипотеки представлено у Тинькофф-банка: самая низкая процентная ставка от 8,5%.

Более того, банк является ипотечным агентом, а это значит, что он может предоставить скидку до половины процента от ставок других кредитных организаций.

Срок кредита — до 30 лет.

Примерно такая же ставка и у Росбанка: от 8,75%. Однако существует дополнительное ограничение: необходимо комплексное страхование, а также осуществление единовременного платежа в размере 4% от суммы займа.

Под низкий процент

Ставку от 9% до 10% предлагают сразу несколько банков:

  • ДельтаКредит (от 9%);
  • Открытие (от 9,35%);
  • Сбербанк (от 9,5%);
  • Газпромбанк (от 9,5%);
  • ВТБ24 (от 9,7%);
  • Райффайзенбанк (9,99%).

Однако у перечисленных кредитных организаций есть ряд дополнительных условий.

Например, банк ВТБ24 одобрит кредит на сумму, не превышающую 80% от указанной в отчёте оценщика стоимости объекта недвижимости. А если для оформления займа предоставляются только два документа, то этот показатель снижается до 50%.

В Райффайзенбанке максимальная сумма займа составит 26 млн. руб.

Банк Открытие установит минимальную ставку только тогда, когда риски будут застрахованы, размер кредита составляет не более половины стоимости недвижимости, а срок ссуды — 5 лет.

Под 6%

Можно рефинансировать имеющуюся ипотеку не только под те проценты, которые кредитные организации предлагают своим потенциальным клиентам. В 2018 году возможно получить кредит под 6 процентов. Для этого должен выполняться ряд требований:

  • жильё приобретено на первичном рынке;
  • не менее одной пятой части заёмщик оплатил самостоятельно;
  • если в семье в 2018 году появился второй или более ребёнок;
  • сумма договора ипотеки не более 3 млн. руб. Для Санкт-Петербурга и Москвы и областей максимальная сумма составляет 8 млн. руб.;
  • объект недвижимости застрахован, как и жизнь и здоровье заёмщика.

Если все условия соблюдены, то ставку можно понизить до 6%. Остальные же условия остаются неизменными.

Важно! Срок кредитования под самый низкий процент 6% — временный. В случае рождения второго ребёнка он составляет 3 года, а третьего — 5 лет. Если оба ребёнка родились в один год, то сроки необходимо суммировать, т.е. общая длительность действия льготного процента составит 8 лет.

Приказ Минфина РФ от 19.02.2018 г. № 88 устанавливает перечень кредитных организаций, работающих по данной программе. Это 47 банков, к числу которых относятся и крупнейшие: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Промсвязьбанк, Бинбанк и другие.

Нужно сказать, что обращаться с просьбой рефинансировать ипотечный договор можно не только в тот банк, где он был оформлен, но и в любой другой. Главное, чтобы заёмщик и объект недвижимости подходили под те условия, которые этот банк выставляет. Ну и, конечно, если эти условия кажутся человеку более выгодными.

Как сделать

Условия банков

Фото 4Как уже говорилось, обратиться с заявкой на рефинансирование ипотеки может любой заёмщик, если его не устраивают условия текущего договора.

Процедура проводится по тем же параметрам, что и первичное кредитование под залог жилья. Кредит одобряется или не одобряется на тех же условиях. По сути это аналогичная операция.

Основными требования банка являются платёжеспособность заёмщика и соответствие его предъявляемым условиям.

Внимание! Прежде чем писать заявление на рефинансирование, заёмщик должен получить справку-согласие на реструктуризацию кредита от банка, который его выдавал.

Необходимые документы

Кредитная организация может устанавливать свой перечень документов. Однако в любом случае заёмщик должен предоставить банку следующие:

  • заявление по установленной форме кредитной организации;
  • паспорт;
  • документ, подтверждающий доход;
  • СНИЛС или ИНН (некоторые банки требуют их в обязательном порядке, некоторые — в качестве дополнительного документа);
  • договор ипотеки;
  • справку из банка, в которой указывается сумма остатка задолженности по действующему ипотечному договору (при обращении в другую кредитную организацию).

После одобрения нового кредита нужно собрать пакет документов на объект недвижимости в ипотеке:

  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровый паспорт;
  • справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным услугам.

Требования к недвижимости

К объекту недвижимости также предъявляется ряд требований:

  • в качестве залога по новой ссуде будет выступать тот же объект, что и в первоначальном договоре;
  • на жильё может быть наложено только обременение той кредитной организации, которая выдала первоначальный ипотечный займ;
  • право собственника-заёмщика на объект недвижимости должно быть оформлено в установленном законом порядке;
  • во время перехода залога от одной кредитной организации к другой жильё нельзя сдавать в наем;
  • только собственник и его родственники могут быть зарегистрированы в этой квартире/доме.

Нюансы

Налоговый вычет

Также есть возможность получить налоговый вычет при рефинансировании ипотеки. Получить его можно только один раз, поэтому следует подавать документы только при условии, что налоговый вычет не был получен ранее.

Обязательно предоставление не только нового кредитного договора, но и первоначального. Это необходимо работникам налоговой службы для определения точного остатка по займу.

Обратите внимание! Если жильё было приобретено до 2014 года, то при расчёте вычета будут приниматься во внимание лишь проценты сверх лимита, который составляет 2 миллиона рублей.

Начиная с 2014 года в расчёт идёт как уплата процентов в сумме до 3 млн. руб., так и основная стоимость в размере 2 млн. руб. Таким образом, если жильё было приобретено в ипотеку после 1 января 2014 года, то на руки можно будет получить 650 тыс. руб. в качестве налогового вычета.

При рождении второго ребёнка

Фото 5Может сложиться так, что в процессе выплаты ипотечного кредита в семье рождается второй ребёнок. Тогда есть смысл обратиться с заявкой на рефинансирование.

Ведь в такой ситуации меньший процент по займу может быть установлен на уровне 6%. Причём такая льгота будет действовать 3 года.

При большой сумме экономия будет весьма ощутимой.

С материнским капиталом

В этой же ситуации возникает и другой вопрос: можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован материнский капитал? Юридически это не запрещено.

Но ситуация усугубляется тем фактом, что в жилье должны быть выделены доли для каждого члена семьи, в том числе и для ребёнка. А признание объекта недвижимости в качестве залога, когда одним из собственников является несовершеннолетний, — большой риск для кредитной организации. Ведь в случае невыполнения заёмщиком своих обязательств по договору банк не сможет реализовать это жильё.

Если же использовать материнский капитал после того, как проведена процедура рефинансирования, то также возникает ряд вопросов. Новый договор уже не является ипотечным, он не направлен на улучшение жилищных условий. Поэтому и использование материнского капитала в этом случае невозможно.

Однако с июня 2018 года в правила использования маткапитала были внесены изменения, которые позволяют напрямую использовать его при рефинансировании ипотеки. Более того, теперь предусматривается возможность направить материнский капитал на погашение кредита, даже если он был оформлен после рождения второго (или последующего) ребёнка. Раньше такая возможность отсутствовала.

Повторное

Фото 6Другим вопросом, который возникает при данной процедуре, является повторное рефинансирование. Дело в том, что условия ипотечного кредитования в России меняются очень быстро, а ипотечный договор заключается на 15 и более лет.

К тому же ситуация на банковском рынке способствует появлению новых предложений со стороны кредитных организаций.

Законодательно такая возможность заёмщику предоставляется. Но он должен сам в каждом случае определить, нужно ли это делать. Для этого можно прибегнуть к помощи онлайн-сервисов, которые помогут рассчитать кредитные платежи. Найти такой ипотечный калькулятор онлайн в сети очень просто через любую поисковую систему.

Если была реструктуризация

Банковские организации могут отказать в рефинансировании ипотеки, которая была реструктуризована, или они могут дать согласие, но навязать свои дополнительные условия.

Обратите внимание: наилучшим решением будет либо подождать, пока появится возможность рефинансировать ипотеку, либо сразу рефинансировать её в другом банке.

Без подтверждения дохода

Ещё один нюанс, о котором следует упомянуть, — рефинансирование без подтверждения дохода. Не всегда заёмщик может предоставить справку 2-НДФЛ. Это может быть ситуация, когда он официально не оформлен в организации или когда работодатель не показывает весь доход своих сотрудников.

Но и в таком случае можно рассчитывать на положительное решение банка, если кредитная история заёмщика положительная и просрочек не было.

С господдержкой

Есть возможность рефинансировать ипотеку и в случае кредитования с государственной поддержкой. Закон предусматривает подобное. Но в этом случае надо все проанализировать и решить, будет ли это выгодно. Ведь заёмщику уже предоставлен кредит с хорошими условиями, а новая ссуда может и не быть такой же выгодной, а казаться таковой только на первый взгляд.

С плохой кредитной историей

Фото 7Банк может одобрить рефинансирование ипотеки также при условии плохой кредитной истории. Ведь таким образом он облегчает условия по договору для проблемного заёмщика, идя ему навстречу.

А это повышает шансы заёмщика рассчитаться с банком вовремя.

Однако не все кредитные организации готовы пойти на такие условия. Поэтому нужно выбрать те банки, которые готовы работать с подобным заёмщиком, и внимательно изучить их условия.

Военной

Программой рефинансирования могут воспользоваться и военные. Они могут перевести свой кредит, открытый по накопительно-инвестиционной системе, в обычный банк.

С 2016 года была отменена индексация ипотечных накоплений военнослужащих. Поэтому те, кто ранее имел возможность рассчитаться по договору ипотеки, её потеряли. А программа рефинансирования поможет если не погасить задолженность полностью, то хотя бы уменьшить её.

Требования при рефинансировании военной ипотеки аналогичны условиям для обычного кредита. Единственное различие — сумма заработной платы меньше влияет на сумму займа, чем в случае с гражданскими лицами.

Минусы

При всём удобстве рефинансирования ипотеки в этой программе всё-таки существует ряд недостатков.

  1. Если прошло уже больше половины срока ипотечного кредита физическому лицу, рефинансировать ипотеку нецелесообразно. Дело в том, что основная часть процентов выплачивается в начале срока кредитования. Поэтому особой выгоды в таком случае не будет. Единственным преимуществом здесь будет являться более удобное обслуживание.
  2. Поскольку кредит будет привлекаться на погашение ипотеки, то необходимо заново собрать все документы. К их числу относится и оценка объекта недвижимости. Следовательно, возникают дополнительные расходы, причем не самые маленькие.
  3. Необходимо пройти процедуру одобрения нового кредита. Поэтому если причиной рефинансирования ипотеки является ухудшение материального состояния, то существует риск отказа. К тому же каждый банк проводит оценку заёмщика по своей методике. Это может привести и к необоснованному, на первый взгляд, отказу.
  4. Если заёмщик после заключения первого договора ипотеки подавал документы для оформления налогового вычета, и причитающиеся ему деньги не были полностью выплачены, то в дальнейшем получить их будет невозможно. Дело в том, что в результате процедуры рефинансирования исходный договор будет прекращён, а обязательства по нему считаются полностью исполненными.

Когда нельзя

Не представляется возможным рефинансировать ипотеку, если по текущему договору есть просрочки либо он не может быть прекращён досрочно и это указано в тексте документа.

Что делать, если банки отказывают

Отказать в рефинансировании банк может по разным причинам. Это может быть и плохая кредитная история, и несоответствие условиям банка, и проблемы с документами на недвижимость. В этом случае необходимо проанализировать причину отказа и попытать счастья в других кредитных организациях.

Также можно прибегнуть к услугам ипотечного брокера. Специалист поможет разобраться в причинах отказа и подобрать наиболее подходящие варианты в других банках.

Полезное видео

Рекомендуем ознакомиться с оригинальным познавательным видеороликом, из которого вы узнаете 5 главных моментов, на которые обязательно нужно обратить внимание при рефинансировании ипотечного кредита:

Заключение

Таким образом, рефинансирование ипотеки — выгодная программа. Для заёмщика есть возможность уменьшить сумму выплат за счёт получения более низкой ставки банков.

Также можно сэкономить и на услугах по обслуживанию займа. Но в любом случае, перед тем как подать онлайн-заявку на рефинансирование, рекомендуется просчитать все возможные варианты и оценить, будут ли они более привлекательными и насколько. Сумма выгоды может получиться весьма внушительной.

Это стоит того, чтобы потратить время и усилия на сбор всех необходимых документов и попытаться получить данную финансовую услугу.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
МойЗайм.онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:
Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.